Uttalelse
Sakens bakgrunn
Eiendomsskattetaksten for gnr (…) bnr (…), som er eid av A og B, ble endelig fastsatt av sakkyndig klagenemnd i vedtak 15. mai 2015. Under henvisning til at indre og ytre faktor var satt for lavt i forhold til sammenlignbare eiendommer, ble indre og ytre faktor oppjustert av klagenemnda. Indre faktor ble endret fra 1,0 til 1,6. Ytre faktor ble endret fra 1,3 til 2,0.
I brev hit 18. april 2016 klaget A og B over klagenemndas vedtak. De mente endringen av indre og ytre faktor var i strid med likhetsprinsippet, og viste blant annet til at skattetaksten for gnr (…) bnr (…) var omtrent lik taksten for sammenlignbare naboeiendommer i samme område før taksten for gnr (…) bnr (…) ble påklaget. Etter klagebehandlingen hadde gnr (…) bnr (…) fått den klart høyeste taksten blant disse eiendommene, til tross for at deres hytte har minst størrelse, er gammel og i dårlig stand.
Undersøkelsene herfra
Etter en gjennomgang av saksdokumentene ble Grimstad kommune i brev herfra
26. mai 2016 bedt om å opplyse hvilke eiendommer gnr (…) bnr (…) ble ansett å være sammenlignbar med, og hvorfor. Kommunen ble og spurt om hvilke momenter klagenemnda hadde lagt avgjørende vekt på ved oppjusteringen av tidligere fastsatt indre og ytre faktor. I tillegg ble det bedt om en forklaring på hvorfor klagernes anførsel om at indre faktor var satt for høyt, ikke var kommentert eksplisitt i klagevedtaket.
I brev 14. juni 2016 opplyste Grimstad kommune at gnr (…) bnr (…) av sakkyndig klagenemnd ble ansett å være sammenlignbar med andre fritidseiendommer med havutsikt, strandlinje og eventuelt bryggeanlegg. I kommunens redegjørelse var inntatt fastsatt indre faktor (mellom 1,5 og 1,8) og ytre faktor (mellom 1,8 og 2) for tre konkret angitte slike eiendommer.
Grimstad kommune bekreftet at indre og ytre faktor for gnr (…) bnr (…) etter klagebehandlingen var ulik faktorene til de nærliggende eiendommene i området, «med flere av de samme kvalitetene» som gnr (…) bnr (…). Vurderingen av faktorene for gnr (…) bnr (…) var likevel «på linje med vurderingen [til sakkyndig klagenemnd] av andre sammenlignbare eiendommer i kommunen». Grimstad kommune skrev og at «faktorene og eiendomsskattetakstene på alle eiendommene [i området der gnr (…) bnr (…) ligger] må gjennomgås og vurderes på nytt for å opprettholde likebehandlingsprinsippet». Det ville bli en sak for sakkyndig klagenemnd i møte 15. september 2016.
På spørsmålet om hvilke momenter det var lagt avgjørende vekt på ved oppjusteringen av indre og ytre faktor på gnr (…) bnr (…), svarte kommunen at klagenemnda mente det var tatt for lite hensyn til strandlinje og bryggeanlegg ved fastsettelsen av indre faktor. Ved utvendig befaring hadde ekstern takstmann ikke funnet forhold ved den bygningsmessige tilstand «som ikke kan regnes å være en del av det nødvendige regelmessige vedlikehold av en slik eiendom». Ytre faktor ble oppjustert fordi det var tatt for lite hensyn til uforstyrret havutsikt.
Avslutningsvis beklaget kommunen at A og Bs anførsel om at indre faktor var satt for høyt, ikke var kommentert eksplisitt i klagevedtaket.
I brev 30. juni 2016 kom A og B med en rekke kritiske merknader til kommunens redegjørelse i brevet 14. juni.
Ombudsmannens syn på saken
Likhetshensynet er et grunnleggende hensyn bak eiendomsskatteloven. Eiendommer av samme karakter innen samme kommune skal behandles likt ved fastsettelsen av eiendomsskattetaksten. Etter eigedomsskattelova § 8 A-2 første ledd skal eiendomsskattetaksten «setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal». Likhetshensynet er blant annet ivaretatt ved at vilkårene for når omtaksering kan finne sted, er strengt regulert i eigedomsskattelova.
Fastsetting av eiendomsskattetakst er masseoperasjoner. Derfor er det ansett lovlig at kommunene benytter ulike former for sjablonger. Følgelig godtas og at systemet for verdifastsetting er noe grovmasket, men av hensyn til likhetsprinsippet kan det ikke være mer grovmasket enn at kommunens sjablongmetode for taksering sikrer at de fastsatte takstene avspeiler variasjonene i omsetningsverdien på ulike eiendommer i kommunen på en forholdsmessig måte.
Det sentrale spørsmålet for ombudsmannens undersøkelser i denne saken har vært om likhetshensynet stenger for at sakkyndig klagenemnd ved klagebehandlingen i 2015 kunne oppjustere indre og ytre faktor for fritidseiendommen gnr (…) bnr (…), og på den måten øke eiendomskattetaksten for denne eiendommen, som nemnda mente var blitt satt for lavt ved den ordinære takseringen i 2014.
Slik saken er opplyst i forbindelse med undersøkelsene herfra, legger ombudsmannen til grunn at etter klagebehandlingen av taksten for gnr (…) bnr (…) hadde de nærliggende eiendommene til dels betydelig lavere indre og ytre faktor enn gnr (…) bnr (…). Dette selv om disse nærliggende eiendommene hadde «flere av de samme kvalitetene» som gnr (…) bnr (…). Oppjusteringen av faktorene for gnr (…) bnr (…) i klagevedtaket 15. mai 2015 gjorde på den annen side at verdivurderingen for gnr (…) bnr (…) nå var «på linje med vurderingen av andre sammenlignbare eiendommer i kommunen».
Brevet fra kommunen gir ikke noe entydig svar på om vurderingen av disse andre sammenlignbare eiendommene er representativ for vurderingene og faktorstørrelsene brukt generelt for fritidseiendommer med havutsikt, strandlinje og eventuelt bryggeanlegg ved den alminnelige omtakseringen av alle kommunens eiendommer i 2013. Kommunen skriver ingenting om vurderingene ved den alminnelige omtakseringen. Om grunnlaget for sakkyndig klagenemnds vurdering heter det: «Sakkyndig klagenemnd har brukt de erfaringer de har ved besiktigelse og vurdering av sammenlignbare eiendommer i kommunen.» (ombudsmannens utheving)
Ombudsmannen forstår denne opplysningen slik at sakkyndig klagenemnd kan ha gjort sine verdivurderinger ved besiktigelser knyttet til klagebehandlingen på helt selvstendig grunnlag, løsrevet fra de generelle vurderingene og sjablongstørrelsene brukt ved den alminnelige omtakseringen i 2013. Det faktum at de nærliggende eiendommene, som har flere av de samme kvalitetene som gnr (…) bnr (…), per i dag – på grunnlag av den alminnelige omtakseringen i 2013 – har en til dels vesentlig lavere eiendomsskattetakst enn gnr (…) bnr (…), indikerer at den antagelsen er riktig. I så tilfelle har sakkyndig klagenemnd ikke ivaretatt likhetshensynet ved klagebehandlingen, og det er kritikkverdig. Likebehandlingsprinsippet kan ikke gjenopprettes ved å taksere alle sammenlignbare eiendommer på nytt i tråd med verdivurderingene som er riktig etter sakkyndig klagenemnds vurdering. I tillegg til å være feil forståelse og anvendelse av likhetsprinsippet, vil dette innebære en skjult omtaksering, uten hjemmel i eigedomsskattelova. Grimstad kommune bes derfor om å foreta en ny vurdering av A og Bs klage, i lys av de merknadene som fremgår ovenfor, jf. sivilombudsmannsloven § 10 annet ledd.
For ordens skyld: Ombudsmannen vil presisere at det følger av ombudsmannens standpunkt ovenfor, at det vil være feil av Grimstad kommune å holde fast ved intensjonen om å oppjustere eiendomskattetaksten for de øvrige strand- og/eller bryggeeiendommene i området. Det gjelder enten kommunen mener å finne hjemmel for slik retting i eigedomsskattelova § 17 annet ledd annet punktum, eller i en annen av eigedomsskattelovas regler.
I brev hit 30. juni 2016 skriver A og B blant annet at de fester liten lit til kommunens vurdering av fritidsboligens stand, og viser til at de har fått tillatelse til å rive hytta og bygge ny fritidsbolig, blant annet på grunn av hyttas dårlige standard. Ombudsmannens skriftlige saksbehandling er lite egnet til å avklare uenighet om faktiske forhold, som hvilken stand fritidsboligen er i. Videre må det godtas at vurderingen av bygningens stand foretas ved utvendig befaring.
Ombudsmannen ber om å bli holdt orientert om utfallet av Grimstad kommunes nye behandling av saken.