Uttalelse
I brev hit 19. mai 2015 klaget en hytteeier over Mandal kommunes sakkyndige klagenemnds vedtak 30. april 2015. Hytteeieren mente at «eiendommens reguleringsformål … må legges til grunn for vurderingen av eiendommens verdi».
Undersøkelsene herfra
Etter en gjennomgang av sakens dokumenter ble det besluttet å ta saken opp med Mandal kommune. I brev herfra 2. juli 2015 ble kommunen bedt om å presisere om eiendommen ligger i et regulert friområde med byggeforbud eller i et landbruks- natur- og friluftsområde (LNF-område) med byggeforbud. Avhengig av kommunens svar ble det bedt om kommunens syn på råderettsbegrensningenes betydning for omsetningsverdien ved et eventuelt salg, og om den eventuelt skulle vært hensyntatt ved eiendomsskattetakseringen av eiendommen. Det ble vist til eigedomsskattelova § 8 A-2 første ledd og ombudsmannens prinsipputtalelse 26. mars 2014 i sak 2012/783.
Mandal kommune svarte i brev 18. august 2015 at eiendommen ligger i et område regulert til friområde hvor det ikke er tillatt å oppføre ny fritidsbebyggelse. Byggearbeid ut over rent vedlikehold betinger derfor dispensasjon fra reguleringsplanen. Det ble og opplyst at «[n]ormalt vil dispensasjonssøknader i ovennevnte reguleringsområder bli innvilget for oppføring av tilsvarende bygg/tiltak som allerede er på eiendommen». På denne bakgrunn mente kommunen at den gjeldende eiendomsskattetaksten [fastholdt sist av kommunens klageutvalg i vedtak 6. mai 2015] var korrekt. Det ble presisert at taksten var «vurdert opp imot § 8 A-2 i eiendomsskatteloven».
I brev hit 29. august 2015 kom eieren med nye merknader i saken. Han opplyste blant annet at familien har hatt «betydelige problemer» med å få dispensasjon til gjenoppbygging av eksisterende tiltak på eiendommen. Denne angivelige strenge dispensasjonspraksisen mener han vil ha innvirkning på eiendommens markedsverdi ved et eventuelt salg.
Ombudsmannens syn på saken
Saken her har begrenset seg til en undersøkelse av om det ved eiendomsskattetakseringen av gnr. X bnr. Y i Mandal kommune skulle vært lagt vekt på at eiendommen ligger i et regulert friområde med byggeforbud.
Undersøkelsene herfra har dokumentert at eieren og kommunen har ulikt syn på dispensasjonspraksis for oppføring/gjenoppbygging av tilsvarende/eksisterende bygg/tiltak på eiendommen. Eieren mener kommunen i denne saken ikke har hatt en så lempelig praksis som kommunen opplyser å ha generelt. Denne typen tvistespørsmål er lite egnet for klarlegging ved hjelp av ombudsmannens skriftlige saksbehandling. I de rettslige vurderingene nedenfor har ombudsmannen forutsatt at kommunens opplysninger i brevet hit 18. august 2015 om gjeldende dispensasjonspraksis stemmer med de faktiske forhold.
I kommunens brev heter det at «[n]ormalt vil dispensasjonssøknader i … reguleringsområder bli innvilget for oppføring av tilsvarende bygg/tiltak som allerede er på eiendommen». Ombudsmannen legger derfor til grunn at råderettsbegrensningen hovedsakelig innebærer at eiere/kjøpere av eiendommer med lovlig oppført fritidsbebyggelse i de regulerte friområdene og LNF-områdene, ikke kan regne med å få dispensasjon til å utvide eksisterende bygg/tiltak eller til å oppføre ytterligere bygg/tiltak på disse eiendommene.
Faktum i denne saken skiller seg i vesentlig grad fra faktum i ombudsmannens prinsipputtalelse 26. mars 2014 i sak 2012/783. Dette fordi denne saken gjelder en bebygd eiendom, mens uttalelsen i sak 2012/783 gjaldt eiendomsskattetakseringen av en ubebygd tomt i et LNF-område med byggeforbud.
For bebygde fritidseiendommer mener ombudsmannen at kommunen ikke helt generelt kan se bort fra byggeforbudet ved takseringen. Det bør vurderes konkret i det enkelte tilfelle om den objektive markedsverdien er påvirket av at eiendommen ligger i et regulert område med byggeforbud. Et vesentlig moment i den vurderingen vil som regel være størrelsen på fritidsboligen på den aktuelle eiendommen, sammenliknet med gjengs/ordinær hyttestørrelse i kommunen. Så lenge fritidsboligen/boarealet ikke er påtakelig mindre enn det som synes å være ordinær hyttestørrelse lokalt, synes det derfor fullt ut forsvarlig å ikke vektlegge byggeforbudet ved takseringen, slik Mandal kommune gjorde i denne saken.
Etter det opplyste har hytten i denne saken et bruksareal på 60 m², og består av stue, kjøkken og fire andre rom. I tillegg er det på eiendommen en kombinert bod/do på 6 m² samt et lite vedskjul. Det må således kunne legges til grunn at fritidsboligen på gnr. X bnr. Y størrelsesmessig oppfyller de alminnelige forventningene til hva som kan betegnes som ordinær størrelse på en sommerhytte. På denne bakgrunn er det ombudsmannens konklusjon at det ved eiendomsskattetakseringen av gnr. X bnr. Y ikke var feil av Mandal kommune å la være å legge vekt på eiendommens beliggenhet i regulert friområde med byggeforbud.
Saken er nå avsluttet her.
En kopi av dette brevet er sendt Mandal kommune til orientering.