B klaget til ombudsmannen på fylkesmannens stadfestelse av kommunens dispensasjon og byggetillatelse, etter søknad fra Bs søster A om oppføring av hytte på sameiegrunn. Bs hovedanførsel var at As søknad skulle vært avvist som følge av at den ikke var signert også av B, som sameier av tomta.
Ombudsmannen ba fylkesmannen om en nærmere redegjørelse for enkelte punkter i fylkesmannens vedtak, knyttet til denne hovedanførselen. De øvrige anførslene i klagen ble det ikke funnet grunn til å undersøke nærmere.
Ved avslutningen av saken uttalte jeg blant annet:
«Det sentrale spørsmålet i klagen din har vært hvorvidt kommunen var forpliktet til å avvise As søknad som følge av at både du og A var hjemmelshavere til [tomta], men at bare A hadde signert søknaden.
Det fremgår av sakens dokumenter at dere begge er registrert som grunneiere av tomta, men at dere er uenige om hvorvidt det er snakk om et sameie, eller om dere eier hver deres ideelle andel av tomta. Du mener at det foreligger et sameie, og dette har også fylkesmannen lagt til grunn …
I årsmeldingene for 2002 på s. 35 flg. og for 2005 på s. 30 flg. kom jeg med noen generelle betraktninger om privatrettslige forholds betydning for plan- og bygningsmyndighetens behandling av søknader. I retningslinjene blir det lagt til grunn at dersom forvaltningen etter begrensede undersøkelser mener at det er uklart om tiltakshaver har det nødvendige privatrettslige grunnlaget, må avvisningsspørsmålet avgjøres ut fra en konkret sannsynlighetsvurdering. Om undersøkelsesplikten ble det i årsmeldingen fra 2005 uttalt at denne kun omfatter forhold som plan- og bygningsmyndighetene ’med rimelighet kan mene noe om’ og at en ’rekke kompliserte privatrettslige spørsmål, for eksempel spørsmål om tolkning av uklare avtalevilkår, vil dermed kunne ligge utenfor undersøkelsesplikten’. I mangel av andre holdepunkter for sannsynlighetsvurderingen i den enkelte saken, har jeg fremholdt at avvisningsspørsmålet bør avgjøres på grunnlag av alminnelige privatrettslige utgangspunkter. Når det gjelder tiltak på egen eiendom, er det klare privatrettslige utgangspunktet at eieren har full råderett. Gjelder søknaden et tiltak på annen persons grunn, er det privatrettslige utgangspunktet motsatt.
Jeg kan ikke se at det foreligger et alminnelig privatrettslig utgangspunkt i sameiesaker, som er tilsvarende klart som ved tiltak på egen eiendom og tiltak på fremmed grunn. Å avklare om en sameier har tilstrekkelige privatrettslige rettigheter til å utføre et konkret tiltak i det enkelte tilfellet kan fordre en konkret og sammensatt vurdering av flere ulike forhold, eksempelvis stiftelsesgrunnlag, forutsetninger og eventuell avtale, sammenholdt med de deklaratoriske reglene i sameieloven.
I denne saken har fylkesmannen i vedtaket … vist til sameieloven § 3 første ledd der det fremgår at ’[k]var av sameigarane har rett til å nytta sameigetingen til det han er etla eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og tilhøva’ og til § 3 annet ledd som bestemmer at ’[i]ngen må nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part, eller såleis at det uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar’. Etter fylkesmannens vurdering var det ’ikke tvilsomt at sameiet ble opprettet for at også A skulle få anledning til å føre opp hytte på eiendommen’ og at ’[e]iendommen må derfor kunne benyttes til nettopp dette’. Fylkesmannen fant at ’tiltakshavers rettslige grunnlag’ i den foreliggende saken ’virker … så klart at hun kan få sin sak behandlet’.
I brevet … til ombudsmannen presiserte fylkesmannen blant annet:
’Vi mener det er klart at A har rett til å føre opp en hytte på den aktuelle eiendommen. Dette følger ikke av sameieloven § 3, men av omstendighetene for øvrig. At begge sameierne skulle kunne føre opp hytte, var slik vi har forstått det forutsetningen da de sammen fikk eiendommen fra sin mor. Dette endres ikke av at B hadde fått tillatelse til å føre opp hytte på den aktuelle eiendommen før sameiet ble stiftet.’
Fylkesmannens synes å ha foretatt en tilstrekkelig undersøkelse av de privatrettslige forholdene, og fant etter denne ikke grunnlag for å avvise søknaden. Fylkesmannen har presisert at vedtaket kun gjelder forholdet til plan- og bygningslovgivningen, og ikke innebærer noen avgjørelse av hvorvidt tiltaket vil være i strid med private rettigheter.
Jeg har etter en konkret vurdering av denne saken ikke funnet grunn til å rette rettslige innvendinger mot at bygningsmyndighetene tok As søknad til behandling.
For ordens skyld presiseres at heller ikke jeg har tatt stilling til om A privatrettslig har rett til å bygge på tomta. Jeg har bare vurdert hvorvidt bygningsmyndighetene må kritiseres for å ha tatt søknaden til behandling.»